Dubai'de Blockchain ile Kısmi Gayrimenkul Dönemi: Tokenizasyon Neleri Değiştiriyor?

Dubai, dünyanın en pahalı gayrimenkul piyasalarından birine erişimi yeniden tanımlıyor. 25 Mayıs'ta Dubai Arazi Dairesi, Ripple (XRP) Ledger üzerinde geliştirilen Prypco Mint platformunu başlattı. Bu platform, Birleşik Arap Emirlikleri (BAE) sakinlerinin, 2.000 AED (yaklaşık 545$) gibi düşük bir başlangıç fiyatıyla gayrimenkul parçalarının yasal olarak tanınan kısımlarını satın almalarını sağlıyor.

Proje, 2033'e kadar 16 milyar dolarlık gayrimenkulün tokenleştirilmesini hedefliyor ve daha önce bu varlık sınıfına erişimi sınırlı olan küçük yatırımcıların önünü açıyor. Her token, Dubai'nin resmi mülkiyet siciline bağlı olup geçerli bir tapuyu temsil ediyor. Bu, birçok küresel blockchain gayrimenkul girişiminin henüz çözemediği bir boşluğu dolduruyor. Platform, Ctrl Alt ile işbirliği içinde geliştirilmiş ve Dubai'nin Sanal Varlıklar Düzenleme Kurumu gözetiminde çalışıyor. Şu anda pilot aşamasında olup, sadece BAE kimlik kartı sahiplerine açık. Pilotun başarılı olması halinde, platformun 12 ila 18 ay içinde uluslararası yatırımcılara açılması planlanıyor.

Dubai'nin gayrimenkul piyasası, sadece büyüklükte değil, aynı zamanda değişim hızında da küresel standartları belirliyor. Sektör, 2024'te 761 milyar AED (yaklaşık 205 milyar $) işlem hacmi kaydetti. Dubai Marina ve Business Bay gibi premium bölgelerde ortalama fiyatlar, 2025'in başlarında yıllık %12 artışla metrekare başına 2.300 AED (626 $) seviyesine ulaştı. Geleneksel bir mülk işlemi, broker komisyonları, transfer ücretleri ve yasal maliyetler dahil olmak üzere %10-15'lik bir maliyet taşıyabilirken, Prypco Mint'in blockchain tabanlı modeli bu maliyetleri %0,5'e düşürüyor. Ayrıca, platform, akıllı sözleşmeler aracılığıyla gelir dağıtımını otomatikleştirerek aracı ihtiyacını ortadan kaldırıyor. Dubai Marina gibi bölgelerdeki kira getirileri yıllık ortalama %6-8 arasında değişiyor. 10.000 dolarlık bir tokenleştirilmiş hisse, yılda 600-800 dolar arasında getiri sağlayabilir. Bu durum, uzun vadeli token tutma eğilimini teşvik ediyor.

ABD gibi global platformlar, erken aşamada önemli rol oynuyor. RealT ve Lofty gibi platformlar, kurumsal ölçekten ziyade perakende katılımına odaklanıyor. RealT, ABD'de 970'den fazla mülkü tokenleştirerek, 50$ gibi düşük giriş noktaları sunuyor. BilimSoft'un 2025 raporuna göre, kullanıcılarının yaklaşık %88'i 5.000$'ın altında yatırım yapıyor. Bu, tam mülkiyet veya uzun vadeli taahhütler olmadan gayrimenkule yatırım yapmak isteyen küçük ölçekli yatırımcıların ilgisini gösteriyor. Tokenleştirme, özellikle özel piyasalardaki fon yöneticilerinin sermaye kaynaklarını çeşitlendirmek ve konut mülkiyetine olan bağımlılığı azaltmak istemesiyle, cazip hale geliyor. Ancak düzenlemeler hala yetersiz kalıyor. Tokenizasyonun ölçeklenebilmesi için yasal ve düzenleyici belirsizliklerin çözülmesi gerekiyor.

Deloitte'a göre, tokenleştirilmiş gayrimenkul piyasası 2024'te 300 milyar dolardan 2035'e kadar 4 trilyon dolara yükselebilir ve bu da %27'nin üzerinde bir bileşik yıllık büyüme oranına işaret ediyor. Dubai'nin tokenizasyon platformları ve Suudi Arabistan'daki benzer gelişmeler, bu büyümeyi şekillendirebilir. Yatırım fırsatları da çeşitleniyor. Prypco Mint, Dubai'nin perakende ve lüks segmentlerine odaklanırken, ABD merkezli platformlar konut ve kiralık mülklere erişim sağlıyor. Getiriler, varlığa ve stratejiye bağlı olarak değişiyor. Konum, talep ve istikrarlı doluluk gibi güçlü temellere sahip mülkler, daha güvenilir sonuçlar verme eğilimindedir. Tokenleştirilmiş gayrimenkul platformları genellikle yıllık %1 ila %3 arasında ücret alıyor, bu da nihai getirileri etkileyebilir. Likidite, ikincil piyasalarda hala değişkenlik gösteriyor. Bu nedenle, platformların güvenilirliği ve düzenlemelerdeki gelişmeler kritik önem taşıyor.

Sonuç olarak, tokenleştirilmiş gayrimenkulün çekiciliği, geleneksel mülkiyetin yerini almak değil, kimin ve nasıl katıldığını yeniden şekillendirmektir. Büyüme potansiyeli açıkça görülüyor, ancak olgunlaşan bir piyasa, bilinçli seçimlere ve gerçekçi beklentilere bağlı olacaktır.